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2022年1-11月中国房地产企业销售TOP100排行榜

发布于2022-12-06 分类:楼盘动态 阅读(24)

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导读 

1、百强房企11月业绩环比微降0.3% 

2、11月重点城市成交创下半年新低 

3、“三箭齐发”输血优质房企 

4、企业运营改善的核心还是在销售端

☉ 文/克而瑞研究中心



榜单解读



前言:2022年11月,房地产市场继续探底,重点30城成交面积环比下降14%,创下半年来单月新低,同比跌幅扩至30%。且受限于国内疫情多点散发,不少城市市场陷入“半停摆”状态,重点30城供应面积同比跌幅近4成。



企业层面,规模房企11月整体销售延续低迷表现,TOP100房企单月销售规模环比微降0.3%;同比降低25.5%,降幅较9、10两月基本持平。截至11月末,多数企业目标完成率不足80%,且大幅低于往年同期。



11月,央行、银保监会及证监会等多部门,从信贷、债券、股权三方面“三箭齐发”全面支持房企融资,“输血”优质房企恢复经营“造血”功能,纾困方向也从此前“救项目”转换至“救项目与救企业并存”。随着融资功能逐渐恢复,央国企及优质民企经营有望逐渐回归正轨,而出险房企仍将有序出清。



但值得注意的是,多数房企当前仍然面临较大的偿债压力,企业运营改善的核心还是在于销售端。在短期销售受制于市场整体需求和购买力不足、表现依旧疲软的背景下,只有耐心等待预期修复、需求端改善,市场筑底回升、销售回款得到保障,才能让企业真正走出困境。



1



11月业绩环比微降0.3%



同比降幅较前两月持平



2022年11月,TOP100房企实现单月销售操盘金额5589.8亿元,环比微降0.3%;同比降低25.5%,降幅较9、10两月基本持平。累计业绩来看,百强房企1-11月销售操盘金额的同比降幅仍保持在42.6%的较高水平。整体来看,近期虽然市场政策端和企业融资端释放利好,但企业销售端受制于市场整体需求和购买力,表现仍相对低迷。预计百强房企全年业绩的同比降幅将保持在40%以上。



2



逾4成百强房企单月环比增长



TOP30表现优于行业整体



具体从企业表现来看,2022年11月百强房企中有近4成企业单月业绩环比增长,其中21家企业的环比增幅在0%至30%之间,19家企业环比增幅超过30%。TOP30房企表现优于行业整体,仅1家企业的单月业绩环比降幅高于50%,其余企业的环比降幅均在30%以内。其中,11月绿地、华发、中国铁建、万达、中粮大悦城的表现相对突出,单月业绩环比增幅均高于40%。整体来看,2022年行业格局变动加剧、规模房企表现分化明显,央国企及部分优质房企相对坚挺、表现出较强的抗周期韧性,如华润、建发、越秀、华发、滨江、仁恒等。



3



多数规模房企目标完成情况不及预期



今年以来即使大部分房企选择不公开披露目标,或是主动调降全年目标。但从规模房企1-11月的业绩表现来看,企业整体的目标完成情况明显不及预期。具体来看,在公开披露年度目标的规模上市房企中,多数企业截至11月末的目标完成率不足80%,不少房企甚至不足70%。绝大多数企业前11月的目标完成度均大幅低于去年同期,部分企业目标完成度较去年同期的降幅大于20个百分点。12月房企货值供应、销售去化压力进一步放大。



4



三箭齐发全面支持房企融资



救项目与救企业并存



11月8日交易商协会表示支持民营企业债券融资支持工具“第二支箭”,预计可支持约2500亿元民营企业债券融资;11月12日央行和银保监会又联合发布“央十六条”,为房企的经营性融资以及“保交楼”专项融资提供改善支持。此后11月28日,证监会又公布了“股权融资优化5条新政”,帮助房企打通股权融资渠道。至此,信贷、债券、股权三箭齐发全面支持房企融资,“输血”优质房企恢复经营“造血”功能,纾困方向也从此前“救项目”转换至“救项目与救企业并存”。据不完全统计显示,7家银行为22家房企提供意向性授信总额度超2万亿元,6家房企储架式注册发行约1080亿元,世茂股份、福星股份等筹划非公开发行股票。我们认为房企供给侧改革已渐进尾声,整体融资环境有望得到实质性改善。随着融资功能逐渐恢复,央国企及优质民企经营有望逐渐回归正轨,出险房企仍将有序出清。但值得注意的是,多数房企当前仍然面临较大的偿债压力,企业运营改善的核心还是在于销售端。在短期销售依旧疲软的背景下,只有耐心等待预期修复、需求端改善,市场筑底回升、销售回款得到保障,才能让企业真正走出困境。



5



11月市场继续探底成交跌幅扩至30%



弱修复下市场底或到明年二季度



11月,房地产市场继续探底,重点30城成交面积环比下降14%,同比跌幅扩至30%。一方面,受限于国内疫情多点散发,不少城市市场陷入“半停摆”状态,重点30城供应面积同比跌幅近4成。另一方面,市场信心缺失,受限于实体经济持续承压,居民就业及收入预期下滑,预防性储蓄需求上升,信贷需求始终羸弱。



分区域来看,长三角地区市场局部回稳,上海、合肥、南京等部分城市成交有所回升,但持续性依旧存疑。例如南京,开盘平均去化率低位维持在15%附近,部分高性价比楼盘去化率超50%,但外围区域全面承压,去化率大都低于10%。



杭州、宁波、常州等多城市场继续走弱,成交也持续走低,例如常州,市场需求近乎枯竭,开盘平均去化率不足10%。大湾区市场近乎全面转冷,广州、深圳、佛山等多城成交继续下行,广州更是创近年来单月新低。



受疫情影响,广州市场陷入“半停摆”状态,案场到访量环比骤降60%,转化率跌至4%,开盘平均去化率低至8%,多数项目开盘当天认购套数不足10套。仅东莞成交低位回升,开盘平均去化率结构性回升至63%,部分中高端改善盘去化率能达到90%。



环渤海地区市场急速冷冻,北京、青岛、济南等成交持续下行,例如北京,市场两极分化,部分高性价比楼盘首开即售罄,但不少项目去化率仍低于30%。又如天津,市场持续低迷,开盘平均去化率跌至21%,7成项目开盘当天认购套数低于10套。



中西部地区市场再度转弱,重庆、武汉、长沙等二线城市成交全面转降,例如武汉,开盘平均去化率29%,部分红盘去化率能达到60%以上,其余项目去化率均在15%附近。仅成都成交稳步回升,开盘平均去化率52%,一、二圈层的高性价比楼盘还能实现“日光”,但三圈层去化压力不断加剧,多盘去化率低于10%。



展望未来,我们提出以下两点预判:



其一,随着房企融资功能逐渐恢复,企业暴雷或将阶段性划上“休止符”,叠加稳经济政策持续加码,有望对冲行业下行预期。受此影响,缺失的信心有望逐步重塑,那些尚在观望的潜在置业群体或将陆续入市,房地产交易也将逐步回归稳定,预计到明年二季度可能形成市场底。



其二,各线城市大概率重启轮动修复。其中,核心一、二线城市有望“保温”,尤其是杭州、成都这类强二线城市,在市场出现走弱迹象及时解绑政策,短期有助于提振市场情绪,成交或将继续走稳。弱二线及多数三、四线城市或将筑底徘徊,市场修复节奏将明显滞后于核心一、二线城市,毕竟市场需求及购买力还需积累,市场真正回稳仍需较长时间周期。



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文章来源:克而瑞 



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