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2020山东楼市,两极分化……

发布于2022-03-18 分类:房产动态

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临沂、烟台陷疯狂土拍

最近一份数据,让整天争老大的济南、青岛两城,面子上有点儿挂不住。

中原地产研究中心数据表明,多城市集中卖地,土地市场成交额持续上升。

截止12月7日,我国已有11个城市卖地破千亿,超过30个城市卖地超过500亿,刷新历史记录。今年前11月,50城卖地收入3.67万亿元,同比增20.8%,收入和增幅均刷新历史纪录。

然而在整体增长的形势下,山东省土拍市场却是两极分化严重,几家欢笑,几家愁。

首先是临沂、烟台两地土地出让金,增长都超过了100%。其中临沂同比增长180.49%,金额为382亿元,烟台同比增长116.11%,金额224亿元。

临沂疯狂拍地,地王频现,房价暴涨早已不是新鲜事,增长速度快也在预料之中。今年烟台土拍的生猛劲儿,倒是让人济南、青岛两位老大哥汗颜,隔三差五就曝出一宗“热度地王”。

烟台房地产网数据显示,作为传统的销售旺季,2020年金九银十期间,住宅成交5843套,比去年成交量下跌约13.2%,价格上涨约5.6%,这与济南情况大体相似。

但平淡的销售成绩,却阻挡不了各房企参与拍地角逐的热情,优质地块依然能够赢得“一掷千金”的追逐。

烟台市委党校东南地块,6小时鏖战,历经521轮厮杀,6761元/㎡,溢价率达25.14%

F12商住用地,经历3个小时2457轮竞拍,楼面价7427元/㎡,溢价率84.39%

.........

一组组土拍数据,昭示着烟台的生猛。当然比起临沂疯狂上涨的房价,烟台房价显得温柔许多。

济南土拍市场落寞

比起烟台、临沂的疯狂,济南、青岛显得落寞不少。前11个月的土地出让金,济南下降20.93%,金额为510亿元,青岛下降14.02%,金额为689亿元。

看到这种情况,不得不感慨一句,去年还是驰骋市场的东方不败,今年就成了黄土地里的大白菜。

在看到数据前,没想到济南土拍市场在对比之下显得这么惨,后来去翻了一些资料数据,才发现确实惨!

整体来看,今年上半年供应和成交,总建筑面积同比下降超6成,成交的30宗土地(不含工业用地及仓储用地),除了3宗溢价其它都以底价成交。

3宗土地分别是经十一路C地块、市委党校新校区东地块及商业用地原房产大厦西侧地块,这市场活跃度,实在是不忍直视。

直到进入下半年,济南才回过神来,第四季度更是出现供地潮,雪山、唐冶、盛福、南北康、老城区都有不少土地挂牌。而且溢价地块也逐渐多了起来,截止12月10日,共有17宗地块。

当然这只是相对上半年来说,比起2019年市场还是偏冷。

根据统计去年共有37宗土地((不含工业用地及仓储用地)溢价,且溢价率60%以上地块达11宗。溢价率最高的为目前的骏茂府项目,溢价率达90.14%。

然而现在骏茂府在市场的逼迫下,还是走向了以价换量的道路,零首付、送车位、工抵房各种措施层出不穷。

为何同样疫情影响下,临沂、烟台风风火火,济南就平淡如水?

首先是因为住宅供地减少和竞价条件的限制。2020年济南供地计划是36070亩,其中住宅为7903.65 亩,与去年相比供地计划总量增加4352亩,但住宅用地减少了420.35亩。

而且去年竞价地块主要分布在主城区及雪山、华山、王舍人等位置较优地块,且挂牌条件限制较少。

今年出让地块,很多居住组团都有严格的竞价条件限制,并不是所有企业都能参与,影响了拿地积极性。

比如12月3日刚刚成交的盛福A8组团,其挂牌条件就极其苛刻。这组地配建要求含商业房、租赁住房、12班幼托及社区综合服务设施、承担玉皇庙的修缮费用,还必须在商业地块引入一家央企山东区域的总部。

开发商的钱也不是刮来的,一个萝卜一个坑,高条件的地块,即使再喜欢也只能望洋兴叹!

再者在“三道红线”高压下,众房企风声鹤唳。因为这个政策直接影响企业的现金流,直击命脉,对很多资金链本来就紧张的房企来说是雪上加霜,所以多数房企拿地愈加谨慎。

即使拍地也是对高价值、高回报的土地比较重视,从而导致土地市场一直延续低溢价率态势.

毕竟在考虑挣钱之前,房企先考虑能不能活下去。

济南青岛距房价最高点

下跌17.5%、22.8%

土拍是楼市的晴雨表,结合市场来看,济南、青岛这对难兄难弟楼市情况也都是稀松平常,稳中有跌,不温不火。

纬房大数据发布的全国热门跌幅前十城市,济南、青岛双双入榜,青岛距离最高点下跌22.8%,而济南距离最高点下跌17.5%。

谁能想到分分钟能打起来的山东双子,竟然沦落在如此地步?

新房市场上,济南楼市经历了“停摆-重启-回落”的过程,各大楼盘均以降价销售,进入12月以价换量的操作更是屡见不鲜。

而青岛楼市则更具迷惑性,从略欠火候“金九银十”到冰封的11月,再到有“翘尾”走向的12月,整体来说降价,涨价,持平,降价,涨价,持平……轮番上演。

两城二手房市场,同样不容乐观。这一年青岛二手房挂牌价一直下跌,二手房成交量也持续减少,但其存量却一直保持在8万套,数量庞大。

济南亦是如此,存量不断增加,早已迈上5万+,但成交价格普遍下跌,大部分业主都自动降价,一套房降20-30万的人不在少数。

巧合的是,两城最高房价时点均在2018年下半年,相隔不过一个月。

2018年7月,正是峰会之后,青岛楼市最为疯狂的时刻。那时隔夜跳价、新房家茶水费、捆绑车位,限价公证摇号等各种现象层出不穷。当初不少人都认为以后的房价刹不住车,堪比杭州深圳,所以不管好坏掏空钱包抓紧上车。而2018年济南亦是像一个玩笑,上半年场尚处于饥渴的状态,土拍房价都来了个开年彩。结果进入下半年尤其是8月后形势急转直下,章丘、济南主城相继遇冷,多个地块出现土地流拍。谁也没想到,那时竟然成了两城楼市的顶点。一朝天堂,一夕灭亡,购房者失落在自己曾经奋不顾身抢到的房子上面。那些争先恐后掏空钱包,在房价顶点上车的人,不知如今有何感想?

相关阅读:《倒数第二的潍坊楼市》《地王频出,房价暴涨,看不懂临沂楼市》


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