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威海的“房努”本月起,你的房贷合同要换了

发布于2020-03-03 分类:威海房产动态

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本月起,半年前买房的朋友们,你们的合同即将要被换掉了。
因为你们要面临一次重大选择——贷款利率该选固定的,还是变动的呢?
最近房贷利率的调整比较频繁,多多先给大家捋一捋:
如果你是2019年10月8日前申请的房贷,请看PART 1;
如果你是2019年10月8日(含)至2020年2月20日前申请的房贷,请看PART 2;
如果你是2020年2月20日(含)后申请的房贷,请看PART3;
如果你是公积金贷款以固定利率还款的,又或者2020年12月31日前到期的房贷,那今天的内容与你没有关系。好了,接着看正文。

01
去年12月,央行发了一则公告,宣布要把存量房贷(也就是2019年10月8日前申请的房贷)与LPR挂钩,所以接下来大家的合同都要换了
由于新合同要求“固定房贷利率”与“重定价条款”二选一,且不能更改,已经有不少朋友来问,到底该怎么选,多多给解释一下——

1、你要是选择“固定”,就是把当前的房贷利率转变成永久的固定利率,直到还清。现在还5%,那固定之后也是5%,不管以后LPR上调还是下降,都与你无关。

2、你要是选择“变动”,就是把房贷利率转换为以LPR+基点的形式,并且要选择重定价周期。这个基点是明确且固定的,每个人都不一样,是由你“最近的执行利率-4.8%”而来。如果你本来享受打折优惠,那基点很可能是个负数,房贷利率等于LPR-|基点|,也就是说新的房贷利率会比LPR低。如果你本来是以上浮利率申请的贷款,那基点是正数,所以新的房贷利率会比LPR高。总的来说,选择变动的房贷利率的话,以后我们就不参考基准利率4.9%了,而是看LPR。

换合同是肯定的了,但到底是换成“固定”还是“变动”?个人会选择变动,然后把重定价周期定为1年,因为如果LPR下降,那我们的房贷每隔一年就调低一次。

看看下表就知道了(对比黄色的两列)——
PS.上表是以2月20日的LPR为例,事实上最快要第一个重定价日后利率才调整,今年的利率还是跟原来的一样,等明年调整的时候LPR要是更低一些,那就不得了了,开心吧。
享受打折优惠的朋友不要觉得自己吃亏,看上表,调整后你的贷款利率大概率会比LPR低,如果LPR呈下降趋势,以后新的房贷利率没准比现在还低。
而原本以上浮利率申请贷款的朋友也不用吃醋,LPR下降,你们也同样受惠。
当然,LPR也有可能会上涨,毕竟我们的楼市是真的政策市,政策风向一变,LPR回升,那以后贷款利率可能会升上去。
虽然现在基准利率也是可以变动的,但过去的利率机制存在问题,央行是不敢轻易下调或上调基准利率的。而LPR机制后,上调或下调就灵活许多了,也就是说LPR上调的概率比基准利率上调的概率高。所以到底选哪个,看个人对LPR的分析博弈吧。

02
如果你是2019年10月8日(含)至2020年2月20日前申请的房贷,你当初的贷款本来就是跟LPR挂钩的,所以你的合同不会变更。
你可以看看合同上的重定价条款,瞧一眼大概多久会调整一次,规定最短的周期是一年的时间。
现在LPR(4.75%)是比去年低了,要是到了你重定价的那天,LPR还是跟现在一样,又或者更低,那也恭喜你,你新的房贷利率也会下降。
但如果你合同上没有重定价条款,而是固定利率的,那LPR怎么变也与你无关。

03
如果你是2020年2月20日(含)后申请的房贷,也就是说你现在的房贷利率=LPR+基点=4.75%+加点。
这个加点是各银行定的,定了就不会变。
当下这个利率比2019年10月8日(含)至2020年2月20日前申请的房贷要低,因为LPR下降了。
你同样可以选固定利率或变动利率(即含重定价条款),那么同样的,LPR往下走的,你的利率就下降了;LPR往上走,那以后贷款利率也会往上走。


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