威海信息港-威海房地产网

威海信息港-威海房地产网

 0631-5279230

威海房产一站式服务平台

当前位置: 威海房产 > 威海房产资讯 > 威海房产动态 > 资讯详情页

开发商或许是“假降价”,但楼市仍有机会

发布于2020-02-21 分类:威海房产动态

扫描到手机

扫描到手机  新闻随时看

扫一扫,用手机看文本
更加方便分享给朋友

扫描到手机

      战“疫”还在进行,但生活还得继续。地产企业牺牲了售楼处和施工现场,觉悟高的某龙头房产集团干脆推迟到2月20号上班。这两天,复工复产提上议事日程,但大部分的线下售楼处还未开放,即便开放的,也规定每个办公室不多于3人。

      对此,开发商早有预料,恒大的“全国楼盘75折优惠”多数房企玩不起,但“5k模式”迅速搏来各家效仿,隔壁的富力,3000元能订一套。前两天看到,雅居乐1000元就能订一套房。笔者所在的广州,多数开发商都玩起了创意营销,手法大同小异。

      结合这几天对开发商的调研,和大家分享一下,开发商是不是“真降价”,该不该进场?其实,上述策略与常规促销,没有太大区别。最大的不同,就是通过网上“蓄客”或“锁客”,等到线下售楼处开放后,再转化为实际的销售。

1

优惠的成色,嘿嘿!

      现在开发商的线上购房都是怎么做的呢?上自高层经理,下自一线营销人员,大家都搜罗了一遍手上的资源,高管、员工和老业主等,能动员下单的都下单。然后,借助营销、自媒体、网文等,把优惠大肆宣传一番。气氛烘托好了,让市场形成一种认识,5000元锁定一套房,无理由退房、还保值,何乐不为?

      不过,据我了解,促销背后还有两个真相:一是拿出来搞促销的,或者是尾盘,或者是少数特价盘,或去化本来就较难的郊区楼盘或三四线楼盘;二是做促销的优质楼盘多数是先提价,再搞优惠。一位房企朋友告诉我,出于投资需求,他定了几套真促销的尾盘,打算搏个低价,下一步政策松了,还能赚一笔。

      此兄还说,即便政策不会大幅松绑,现在的价格也比较低,不担心以后线下售楼处放开后,没有人接盘。

对于“网上下定,锁定楼盘”,我是这么看的。如果你了解这个盘,特别是线下看过(很多下定的,是线下看过,或是老业主),也打算春节后买房,这也确实是个介入的机会,大不了再退掉呗!

      而且,据我了解,现在除了“下定”的优惠外(比如5000抵2W,老带新佣金,补差价等),很多开发商对尾盘、郊区盘等,还有“分期首付”,额外折扣,送物业费或家私等优惠。尽管优惠幅度并没有太大,但省下来的,也是肉啊!眼下,对于一些尾盘、车库等,有些老板给到营销总,甚至营销经理的优惠权限还是挺高的。更高折扣,营销经理不做主,可向大老板申请。

2

开发商,“真降价”的少

      除了“线上购房”的优惠外,大家关心的问题是,未来开发商是否有降价诚意,是否会“真降价”。这两天,各地要求推进复工复产,很多城市售楼处开放,从审批制转为备案制了。几家开发商的营销经理说,他们的售楼处开放了,只不过每天有人来检查,比如高频消毒,只能50%的人上班等。

      不过,据反映,到现场的访客很少。因为,大家的情绪不高,或者对人群集聚,还是有很大的恐惧感的。“逝者长已矣,生者如斯夫”,这有个过程,估计到3月初会恢复到正常。根据笔者的调研,多数开发商对一季度的市场,还是比较悲观的。不过,他们都在重复这一句话,“留得青山在,不怕没柴烧”。相比其他行业,地产还是相对滋润的,看看捐款榜就知道了。

      一季度,本来就是销售淡季,约占全年不到10%的业绩。再说,1月份并不差,即便后10天成交“冰冻”了,但百强房企单月销售金额同比只下降6.8%。要知道,去年春节在2月份,1月份没有春节影响。另外,今年1月份与去年“翘尾”明显的12月相比,也只下降了23.6%。

      当然,今年2月,各城市新房交易暴跌90%以上,确实冷淡,但2月份一般是春节所在的月份,开发商多数都要在正月15之后才上班。所以,这个月开发商本来就不看重,3月份开启的“小阳春”,若能“回补”回来,不就得了嘛!即便一季度不行,还有4-5月份的旺季,9-10月的“金九银十”,12月份的年末的翘尾行情等等。对楼市大起大落,开发商早就适应了这种节奏。说上面这些,主要是想告诉大家,当下开发商并没有太大的降价诚意。

3

未来呢?先看楼市政策

      以深圳为例,朋友梳理了一份53个在售楼盘的折扣明细表,显示只有10个楼盘有优惠促销,但折扣很低,有3个楼盘仅仅送1年物业费或家私。一个开发商朋友说,降价只有两种情况,一是市场下行(真降价),二是年末冲刺任务(促销为主)。今年1月份,市场表现很不错,延续了2019年底的“翘尾行情”。如果没有疫情,今年“小阳春”的成色还是非常不错的。

因为,2019年底,调控政策已经开始宽松了。国家首次强调2020年要“稳地价、稳房价、稳预期”,各地人才购房或入户门槛全面降低,人才认定降至中专。以大湾区为例,广州(南沙、黄埔、花都等)、佛山人才购房门槛全面降低;深圳取消“豪宅税”、取消商务公寓“只租不售”。此前的11月,南京和天津等地,外围放开限购。更早前的8月,珠海和中山也松绑了外围限购。

      近期,“疫后重建”开启,有的地方迫不及待地想给楼市政策松绑。特别是,针对很多开发商呼喊资金链紧张,各地出台了纾困政策,比如预售门槛降低,总投资达到25%,甚至项目出了地面,就可以申请预售了,预售资金也可以提前支取;再比如,税费、公积金都可以延期缴纳。

      你看,都是给资金链“纾困”的,地方比企业着急,开发商还会降价吗?再说,前期的地价都很高,融资成本也高,开发商怎么会降价?一位地产投拓部门的朋友讲,赤裸裸地降价,不仅前期业主会反对,也不符合“三稳”排第一的“稳地价”原则。政策前景看好,怎么会现在降价呢?

      所谓的政策前景好,还包括销售端的激励。现在,给开发商纾困,可能是第一步。如果市场情绪不好(现在很多人对外出有恐惧情绪),疫情导致收入下降,可能后续会给市场“兜兜底”。之前,不就有江西、安徽的地产协会给政府谏言,希望松绑限购、限价等。当然笔者认为,2-3月还不会到那一步。

4

未来呢?再看货币政策

      因为,有了纾困政策,加上货币政策的照顾,楼市去年底的“翘尾”,顺延至今年的“小阳春”,可以修复起来。从去年11月开始,货币宽松就开启了。11月5日,央行将MLF(央行向商业银行投放货币的利率)下调5个基点,这是2016年2月份以来央行首次下调MLF利率。贷款定价的基准——MLF下调了,贷款利率LPR也开始下行。11月20日,1年和5年期LPR都下调了。

      而且,针对房贷的5年起LPR,还是自8月份启用LPR以来首次下行,尽管只有5个点,但确保楼市实现“三稳”的信号明显。紧接着,2020年第一天,央行降准了0.5个百分点,释放8000亿资金。今年2月3-4号,央行开展1.2万亿天量逆回购操作,利率分别下调10点。

      2月17日,时隔3个月以后,央行再次开展1年期MLF操作,2000亿规模,中标利率下降10基点。2月20日最新LPR下调,货币政策延续去年底以来的宽松格局。尽管不针对地产,但只要市场资金面好了,地产就会受益。同时,地产纾困政策频繁出台,有些城市受不了地产下滑(比如衡阳、无锡、苏州等),开始试探底线,边缘行走,比如对购房给补贴。

5

当下是机会,但也要慎重

      当然,关键要看“疫后重建”的效果,后续如果疫情还有余波,造成复工拉长,百姓收入受到冲击(此次疫情已经造成服务行业的收入下降),情绪低落,内需下降,政策可能会调整。这个时候,既要应对疫情,又要重建,还得完成今年的目标任务,对很多城市,可谓亚历山大。

      因为,前几年“减费减税”、去杠杆、去产能、环保攻坚,出口外迁等,已经导致企业和地方财政压力很大了。今年是个特殊的年份,“十三五”、脱贫攻坚、全面小康等等,都要收官,“十四五”要准备。而且,按照去年的计划,今年的基建本来就要加码。此次疫情爆发后,更显的基建和公共服务是多么的重要,比如医疗卫生设施、公共应急体系等等,财政支出的压力很大。

      所以,届时就不得不容忍一些压力大的城市,对政策做出适度的松绑,包括限购、限价和购房补贴等。一旦有城市突破了底线,很多城市会效仿,再辅以货币相对宽松,楼市回升也就情理之中了。

      当然,“房住不炒”掷地有声,货币不会放水,地方主体责任落地,居民杠杆率居高不下。加上“一有动静,随时纠偏,高频政策”的新调控格局下,2016-2018年的暴涨行情绝不会重复。所以,当下也绝非是加杠杆和短期投资的机会,因为成本太高、收益较低,划不来。此次疫情,是一次没有预演的城市“硬核”竞赛。未来,城市会分化、区域会分化、社区也会分化,长期看好的,有好物业的,可以选择长期持有,分享城市和社区长期发展的红利。

      对于打算买房的人来说,当下确实是一个机会。前面已讲了,目前轰轰烈烈的“网上售房”,是个新鲜事物,但凡先行的,都可以参与一下。如果对房子有所了解,对品牌也比较信赖,入手也未尝不可。近期,线下售楼处也将相继开放,但市场情绪会低落一阵子,基于前面的分析,这时也是一个机会。当然,从长远看,经过2015-2019年的高举高打后,各大城市现在真得不缺房子,如果你已经有房子了,甚至有多套了,就该慎重了,不要跟风,下半年可能又开始强调“房住不炒”了。


本页面所涉内容为用户发表并上传,相应的法律责任由用户自行承担;本网站仅提供存储服务;如存在侵权问题,请权利人与本网站联系删除!举报电话:0631-5279216

分享到:

侵权举报:本页面所涉内容为用户发表并上传,相应的法律责任由用户自行承担;本网站仅提供存储服务;如存在侵权问题,请权利人与本网站联系删除!举报电话:0631-5279230

在线
咨询
团购
楼盘
热门
资讯
新房
一览
邻校
楼盘
二手
关注
微信
关注微信

关注房产微信

获取更多优惠